房产所得税(2020年个人购房税费政策)

房地产开发企业企业所得税政策实践总结

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(长稿)

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企业房地产开发业务包括土地开发、建设、销售住宅建筑、商业建筑及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。(国税发〔2009〕31号定义)

开发产品完成情况判断(土地开发除外)

收入

1、收入范围:

全部价款及价外费用。在销售和开发产品的过程中获得

例外情况:如果它不包括在开发产品的价格中,并且是由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,它可以作为收款和付款进行管理。

2、收入的确认

基本原则:企业通过正式签订 《房地产销售合同》 或 《房地产预售合同》 获得的收入应确认为销售收入的实现。

采取委托销售方式的特殊规定:

3、视同销售

收入确认时点:,所有权或使用权的转让或权益的实际取得

收入确认金额:依次通过以下方法得到证实

4、销售未完工开发产品取得收入

处理原则:

预计计税毛利率:

由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定

申报表:

5、按租赁预约协议取得的租金收入

企业新建开发产品在完成房地产初始登记或取得产权证前与承租人签订租赁预约协议时,企业取得的预租价格。

企业所得税:自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。租金在租赁期内分期确认收入。

增值税:收到预付款之日,发生增值税纳税义务(财税[2016]36号附件1)。有关计算和付款方式的详细信息,请参考本03

成本

1、成本对象

成本对象是指在开发产品的开发建设过程中,为收取和分配各种费用而确定的成本承担项目。

备注:开发项目属于委托代理建设或多方合作开发的,应按上述原则划分成本对象进行核算。

特殊成本对象确定

2、制造成本法进行成本归集

分配方法的选择

3、不同类型成本对象处理原则

4、分配方法

5、成本分类

6、所得税前可扣除的预提费用

备注:除上述费用外,企业发生的实际费用,如未取得合法证据,不计入应纳税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。

7、当期可扣除成本费用

其他特殊事项

1、非货币交易方式取得土地使用权

1)开发产品换土地

注:交易对手企业应分为两种经济业务:转让土地使用权和购买开发产品进行所得税处理。

2)企业股权换土地

投资交易发生时,土地使用权的取得成本按照土地使用权的市场公允价值及土地使用权转让过程中应缴纳的相关税费计算确认。涉及地价的,土地使用权的取得成本应加上应缴纳的地价或从收到的地价中扣除。

2、以本企业为主体联合其他投资方开发项目,且未成立独立法人公司

1)开发合同或协议中约定分配开发产品

2)开发合同或协议中约定分配项目利润

政策:

国税发〔2009〕31号《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》

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